近日，廣州地產界舉辦了一場由30名地產營銷總參加的內部沙龍，主題是**移動互聯時代下快速拓客的新玩法。營銷總們對各類傳統營銷手段做了**，發現其痛處或者困境都是自家常態。他們對全民營銷這個途徑一致看重，也特別希望明源地產雲客的全民營銷解決方案能夠在華南市場全面發力。
一、移動互聯時代，傳統營銷手段已經力不從心
傳統的營銷手段要麼大炮打蚊子，要麼被別用爛了，要麼是太燒錢，還有些手段隱性的風險太高。
1、傳統紙媒、電視等渠道無效
不以成交為目的的打廣告就是打劫。深入剖析，無效的原因主要有兩點：首先，現在的人看紙媒和電視的時間大幅度縮水，最多就看看新聞和世界盃，這部分的廣告也打不起。其次。該類渠道的受眾無法精準投放，對房企來說，大部分的費用都屬於無效打擊。因此現在房企對報紙和電視所持態度是，可以投放廣告，但是最多做一次，給個面子，目的是為了預防日後的危機公關，僅此作用。
2、圈層活動越來越不靠譜
該渠道在前幾年還是比較有效，針對珠寶協會、銀行、寶馬車行、高球會、溫州商會等各大協會進行的圈層（如贊助協會論壇、舉辦旅遊活動等），確實獲得這些優質客戶的大力捧場，協會介紹人也獲得了實惠。但這兩年限購政策執行得緊，而且投資預期不理想，這部分非剛需優質客戶都沒啥意向買房，協會負責人也開始轉變風向，對此類圈層活動較為謹慎，總之一句話，圈層越來越不靠譜。
3、拓展活動有效，但太燒錢，無法常態化
現場有幾家地產公司既有開發商背景也有**商背景，而且也做了10多年中介**，一直在行銷方面頗有心得。他們總結，做戶外拓展活動，太燒錢，無法常態化。例如該專案針對廣州客戶，若要在廣州市場同步開展拓展活動，造成全城話題，需要同時在七八個區開展活動，一次下來就幾百萬沒了。最關鍵是錢花下去了，還不能直接見到效果，跟老闆很難交代。所以拓展活動雖然相對有效些，但太燒錢，不能常做，建議一年最多搞兩到三次即可（選擇適當的節日假期）。
4、網路電商，既愛又恨
部分電商推出的網上購房券，利用自身的流量優勢，可直接給開發商帶來成交客戶（每筆要求開發商讓利1萬到2萬），貌似按效果付費，很不錯。可是部分網商要求所有成交客戶都可從該網購買購房券，因為房企沒有技術手段認定到場客戶是否通過網路途徑或線下途徑而來。這意味著無論是通過網路而來的客戶，還是開發商自身而來的客戶，都需要讓出利潤，這就讓開發商特別難以接受。因為開發商自身廣告投放，花了大量費用吸引而來的客戶，還需要再行讓利。
5、通過中介**嗎，**風險增高
大部分開發商都脫離不了尋找一兩家中介**合作的模式，**佣金也從之前的1.5%降低至今年的0.8%，貌似成本降低了。但諸多業內人士爆料，發現**風險確實比以往高了。
首先，許多中小**行都是採用加盟合夥人制度，無法有效形成乙個區域的同時投放，而且客戶資源相對較少，因此開發商在選擇**時大部分選擇大**商，例如廣州可供選擇的就是合富和世聯、中原等。但一旦**集中在幾大行手裡，意味著客源也集中在他們手裡，中小**逐漸洗牌關閉，僅剩餘幾大**行，未來開發商的議價博弈能力更弱。諸多營銷總反饋，今年在與大行談合作的時候，**提傭的意圖非常明顯。
其次，搜房網剛發布了與合富輝煌聯合的宣告，加上此前與世聯地產的股份互換，意味著在廣州區域，最大的兩家線下中介**行已經和搜房網這個最大的線上**渠道形成了聯手。中介**方的資源整合能力得到大幅提公升，將增加對開發商的博弈籌碼。
最後，目前提傭的模式，一般是**佣金直接給到**行的，再從**行給到銷售員，這個過程中佣金就縮水成十分之一，意味著開發商給出1%的佣金，到銷售員手上就是0.1%。現在出現不少開發商直接將佣金提給銷售員個人，一則導致其本人積極性提高，二則導致他會發動公司內其他銷售員的資源，將競品樓盤的客戶資源轉賣。這種由於提傭不平衡帶來的客戶轉賣風險，將給開發商帶來「無言的痛」。
二、全民營銷途徑價效比最高，是要抓緊掌握的快速拓客的新玩法
明源地產研究院營銷專家束劍在現場對明源地產雲客平台的全民營銷價值點進行了介紹。全民營銷的出發點就是信任關係，通過調動每乙個節點實現全民營銷。這種方式通過移動網際網路可以做後台的跟蹤，比如傳播量與成交量，甚至是它的**。
全民營銷的兩大目標是促成交和促傳播。始終貫穿著一條主線：拓客、判客、結傭。現場與會者認為，這確實解決了地產營銷實踐中的幾個業務難題。
1、直接判客，解決飛客難題。
以前房企不是沒推過介紹成交讓利的政策，但由於沒有監管手段，常被置業顧問利用，通過飛客，成為賺錢**。某老總以前推過乙個專案，據統計，居然有80%的成交客戶是置業顧問介紹而來，明顯是扯淡。而現在，有了平台工具，該客戶是不是有效介紹客戶，包括介紹人歸屬，立馬能實現判斷，解決了飛客和判斷歸屬的難題。
2、暗裡介紹，自然配合推進。
通過這個全民營銷平台，能讓經紀人很方便的介紹客戶資源，最重要的是還可以不讓人知道是自己介紹的（這點非常重要）。而且通過對跟進進度的檢視，可以適當的在關鍵環節說上幾句有分量的話來促成推進（例如我認識該項目的營銷總，可以拿內部折扣等），這種推進顯得非常自然，效果也是潤物細無聲！
3、批量導客，獲取海量資源。
明源地產雲客全民營銷的功能，可以將註冊經紀人手機裡的通訊錄批量的匯入報備。這樣可省去別人乙個乙個錄入的麻煩，同時開發商也能獲取海量的客戶資源。但前提條件是能實現立刻判客，告訴別人哪些不算是有效客戶。
4、報備申訴，創造新進商機。
通過報備申訴功能，對報備後反饋無效客戶進行申訴。這種功能主要用於開發商在跟進過程中，無法培育出商機或無成交可能。但該經紀人通過自身的朋友關係或其他方式，使其產生了新商機，這樣能允許該經紀人帶客，並充分利用該客戶資源。
三、全民營銷的目標物件如何選擇很關鍵
在場有不少國企開發商表示，通過關聯單位的宣傳和轉介紹，基本不需要廣告費用投入，唯一的費用就是讓利折扣，效果也很不錯。事實上，這就是一種全民營銷。選對了全民營銷的目標物件才能發揮其在樓盤銷售中的關鍵作用。
1、首選中介**的置業顧問
開發商無論做任何動作，最終目的都是需要客戶，而且是有購房意向的客戶為佳。仔細分析發現，這部分客戶資源實際上是集中在中介**手上。但開發商與中介**合作，需要重重讓利，不如直接從源頭入手，也就是掌握了客戶資源的**行置業顧問。試想一下，置業顧問手上掌握了大量的購房客戶資訊，他完全可以將一些閒置資源進行充分利用，這家不成那家成，自己坐等收益。對於他來說，是有百利而無一害的。而使用了全民營銷**的開發商，就可以獲取到諸多客戶資源（還都是有意向的），而且還能按照效果付費，價效比真是高了去！某家房企的營銷總，對接下來全民營銷推廣的廣告詞都想好了——「尋找金牌經紀人，年薪百萬等著您！」
2、保險、車行、理財等從業人員很重要
這部分從業人員，手上掌握了大量的優質客戶資源。雖然比不上中介**置業顧問提供的來得直接，不能確保都有購房意向，但畢竟都是開發商的目標客戶，這部分閒置資源若能善用，也是合則兩利的美事。
3、老業主能否幫忙推薦，還看房企的服務口碑
每個開發商都做著老帶新的美夢，但實際上要做到這一點，對品牌的口碑和企業服務質量是有嚴格要求的。而且這類介紹，一般利益驅動的效果不如前兩種，服務是關鍵和前提。
隨著資訊透明化、渠道**的擠壓下，剛需客戶的理性考慮下，以往純粹靠忽悠的搶劫式營銷已經不復存在了，未來的地產營銷將回歸到商業本質，就是拼產品質量、成本控制（**水平）、服務口碑。因此只要是想長期做地產專案的房企，都會加重在後期服務上的投入，讓老客戶確實感受到樓盤質量和後期服務，才可能介紹自己的親戚朋友來購買。將心比心，我們會衝著5000元佣金，介紹乙個自己都不了解的樓盤麼？一般都是自己住了覺得好，介紹給親戚朋友才有說服力，是為對方謀福利。
4、內部員工能否發力取決於企業自身資源
幾家國企背景的開發商，他們的關聯企業眾多，而且多半是公務員，再加上周邊朋友圈的資源利用，效果極佳。同時也**了有多元化業務的房企集團如何利用內部員工和業務上的客戶。總之，這類全民營銷得看企業資源。
總 結通過各種營銷途徑的對比分析可以看到，全民營銷確實是當下開發商突圍的乙個較好渠道。部分營銷總當場表示，當我們將全民營銷的功能完善好之後，今年下半年，將陸續停掉傳統硬廣（僅保留部分戶外廣告），將費用砸到全民營銷的推廣上去，而且預算高達千萬。從客戶的反應可看到，，在網際網路時代只要將乙個功能做到極致，使其為開發商產生價值，我覺得就足矣！「雲營銷」這個產品，僅僅從「全民營銷」和「移動銷售」這兩個點發力，做到極致，就已經可以達到讓客戶「尖叫」的效果了！
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